魔术表演——我们这个地方通常称之为“变戏法”，无疑是好看的。时至今日，我还能清楚地记得小时侯看变戏法时的情景：舞台上的魔术师看上去明明是赤手空拳，手一挥，却无端端地变出一只小白兔来；又手一挥，这回出来的却是一只鸽子，真是神奇的很。后来年岁渐长，知道这其实不过是一种“障眼法”，是魔术师用他的技巧欺骗了我们的眼睛。即便如此，变戏法，我还是爱看的。只不过，看的时候不像小时候那样惊讶之情溢于言表，因为我知道，事实的真相决非如此。
舞台小世界，世界大舞台。现实生活中上演变戏法的好戏，不乏其例。譬如说，时下宏观调控风声甚紧的房地产行业，新年伊始便发生了一件引人关注的事件。在各地土地市场上频繁出现“地王”，不断刷新历史纪录之际，上海今年的第一次土地拍卖，却出现了戏剧性的一幕：十几天前还是上海土地市场上最为炙手可热的板块之一①——嘉定新城的地块却只有2家企业参与角逐，最终一家企业以7.2992亿元的价格成交，仅仅比起拍价高出200万元！
同一片“热土”，何以在短短的时间内“冰火两重天”，落差如此之大？天上不会掉馅饼。出人意料的低价背后，有一个出人意料的条件：在出让的土地上，政府提出，开发商必须“建造一座50000平方米，造价不低于7亿元人民币，由世界知名建筑师设计的大剧院，其中应包含一座1500座的大剧场及不少于1个300座以上的中小剧场，建成后无偿移交给政府相关部门。”正是这一因素，使得不少开发商望而却步，而所谓的低价，也因此而诞生。
显而易见，这是一道简单的小学生算术题。尽管开发商以7亿多元的价格拿下了土地，但加上必须无偿建设移交的不低于7亿元的大剧院，开发商的实际支出是在14亿之上，比表面上的成交价格翻了一番。然而经过这样的一番设计之后，反映于账面上的数字，土地出让的金额确实仅仅只有7亿多元，白纸黑字，童叟无欺。像舞台上的魔术师通过技巧和装置迷惑我们的视线一样，此次土地出让也巧妙地隐藏了土地的真实价格，成功地上演了一次地价的魔术。
尽管低地价并不必然意味着低房价，但毫无疑问，高地价显然会带来高房价。这些年来，国内的房屋价格一路上扬，恰似长江后浪推前浪，一波接着一波，未见平息。由此相伴而来的，是公众对不断高企的房价的质疑和投诉。而其矛头所向，除了房地产商被列入最不受欢的人之外，直指地方政府“土地财政”带来的高地价。在新一轮针对楼市的宏观调控次第展开之际，嘉定新城地块出让方式的出现，既出乎意料又在情理之中。
从本质上来看，嘉定新城地块的出让方式，是一种“捆绑销售”。一般而言，价格管制往往会带来“捆绑销售”。当一种物品的价格被管制在市场价格之下，物品的所有者大抵会采用的搭售的方式，将不甚值钱之物与该物品捆绑出售。这是绕过管制的常见现象。譬如说，20世纪30年的纽约曾经实施过房屋的“租金管制”，结果在房屋的租赁市场上，一种名为“开门费（keymoney）”的现象开始悄然流行。租客想要租到房子，除了向房东支付房租之外，还必须掏一笔不菲的费用，购买房东手中的钥匙！此番嘉定新城地块的出让方式，与此类似。只不过，其过程是反其道而行之。它不是因为限价而引发捆绑，而是通过主动地“捆绑销售”，实现将价格的控制在某一范围之内。这样的行为，在日常生活中也并不鲜见。资产债务的打包处置，即为如是处理之法。
对地方政府而言，将公建配套项目与出让土地“捆绑销售”，有一石三鸟之效。其一，针对房地产市场的调控风声日紧，此时通过捆绑销售做低地价，是“政治正确”的行为。而这种姿态，显示了其给予上级与公众一个正面的交代和响应的态度。其二，通过捆绑销售，将原本由政府承担的公建配套项目，转由开发商承担。政府因此省却了一系列建设公建配套项目劳心劳力的事务。其三，因为土地出让金是要与上级分成的，捆绑销售实际上扩大了基层政府在出让金额所占份额，意味着其收入的增加。
然则捆绑销售虽然能够做低地价，却无法做低房价。房地产开发商在公建配套项目上的支出，最终必然会转嫁到他所建造的房子上。而且由于公建配套项目的完善，提升了其所建楼盘的环境品质，这也必然反映在其推向市场的房价上。不难想象，在这地块上建造的房子，完全有可能比周围的房子卖出更高的价格。而这一切，最终的买单者是购买这些房屋的消费者。
像其他的商品一样，房子的价格，是由其供求关系决定的，决非地价的“魔术”所能解决。就需求而言，抑制需求的根本之道在于改变当下过于宽松的货币供应，收紧流动性。而从供给而言，增加新建住宅的同时，盘活沉淀的二手房亦是扩大供应之举。在这方面，空转多年的物业税，兼有着增加供应和抑制需求之功效。 |
