面对房产市场该到“惊醒”的时候了
丁礼庭
《南方周末》再一次在2009年10月22日在头版地位刊登了《“地王”风云》的文章。文章中论述了近年来全国各地土地竞拍中“地王”反复产生的大量的事实。
据文章透露，今年6月30日地产巨头潘石屹在去竞拍北京广渠路15号地块的路上打电话问另一地产老大任志强去不去拍买现场，任志强说不去，去了也拿不着地，并解释说：“政府给国企这么多钱，他们可疯着呢。他拿着这些钱该干什么？没地方去。这块地他无论如何也会发疯的。”结果不出任志强先生所了，一家名不见经传的国企小公司“中化方兴”，以楼面价15217元/平方米成为又一位新“地王”。如果按地价是楼价的一半左右的惯例来计算，一年多后这楼价应该在3万元/平方米以上。事实并不仅此而已，以此事件为标志，拉开了国企房地产公司在土地竞拍市场上“攻城略地”的新局面，国企地产公司使全国各地的土地竞拍市场上的价格屡创新高。“地王”的头衔简直是“朝不保夕”，“王位”轮着坐。
〈“地王”风云〉文章揭示了中国“土地竞拍”历史上的无数事实，几年前，一家名为“顺驰”的房地产公司，“一年时间内，顺驰全国攻城略地，夺下12个城市的‘地王’王冠。到2004年，顺驰购地资金超过100亿，对外宣称800万平方米的土地储备，是全国的地储之王。”而在深圳中心城区红岭中路东地块竞拍现场，“当拍卖师喊到‘1200万第二次’，即将落槌时，在一个不引人注意的位置，王石喊出了‘2000万’。”跳空60%的幅度竞喊拍卖价，说明了这种志在必得有多疯狂。“有人说，按市场价格，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重建的土地成本都低于这个地价。
怎么会如此地疯狂，如此地不顾一切地“抢地”？哪来那么多资金？那么先看看他们的资金的来源：据〈“地王”风云〉揭露：“‘招拍挂’土地可分期付款，周期长达2至3年。拍卖拿地的话，第二天顺驰便跟当地政府开始‘交涉’变更付款方式，往往仅支付10%左右的首期款就获得地块运作权。然后，又拿地去银行抵押贷款。房子可以销售时，又可以用房子抵押贷款。……顺驰实际是‘空手套白狼’。只要很少的一点资金，主要依靠销售回款来覆盖所有的费用。……杨允庆（顺驰拿地负责人）介绍，就1个亿可以操作20个亿、30个亿的资产，挣10%，就有300%的回报率。而且当时还能从这30个亿的资产里拿走10个亿到15个亿再去做下一个项目：‘其实和温州炒房团是一个道理。我首付20%，我就可以拿100%的钱来做生意。100万的房子，我拿10%，其实我已经挣了50%了。’”
资金的来源不仅仅如此：“顺驰还是一石二鸟的策略：瞄准到香港联交所上市。由于土地是房地产公司的基本生产资料，土地储备一直是全球资本市场对上市房企的一项重要考核指标。”“最早上市的万科，直接在资本市场通过配股、增发等圈钱无阻。2006年年底万科刚定向增发募集资金42亿元，不到九个月，2008年8月29日，又实施公开增发A股，募集资金100亿元。仅隔一天，再宣布发公司债59亿元，成为《公司债券发行试点办法》颁布实施后的先行者。仅一年半，万科即从股市融资200亿元。”“拿地就拿到了‘题材’，有题材就能上市券钱，券到钱就能迅速做大公司。在地王群雄时代，这已是无论大小几乎所有地产公司在那一年的金科玉律。”“由此，地产商们发现了一个‘好玩’的掘金游戏：上市圈钱、圈钱拿地、拿地维持继续再生产，周而复始。准备上市的地产商则先圈地。”“此种现象是2007年股市与楼市共振的典型‘症状’与之前不同，土地储备成为上市房企拉台地产股价格的重要题材，还可以成为增加融资的筹码，利用20倍、30倍，甚至更高的市盈率来增发、扩股。资本市场融资再到土地市场拍地。如此循环反复。”
行文至此，读者应该可以理解，如此之高的土地价格，大家还是趋之如骛背后的资金来源了。有基本经济常识的人都应该明白，在这种如此夸张的投资事实中，大家都在齐心协力地“赌”房价的持续上涨。不要说房价回落，就是停止上涨，许多企业都有可能资金链断裂。
那么，房产商为什么敢冒如此大的风险呢？首先是，房产商们明白，他们在推高土地和住房价格的行为上，和地方政府是利益一致的“战友”，正因为目前中国的潜规则中，（我不知道中国法律中有没有这方面的明文规定）出售土地的收入是归地方政府所有，至少可以作为地方政府财政支出的补贴。各级地方政府在如此之大量的土地收入面前，决不会无动于衷到愿意出手打压土地价格。事实也正是如此。房价下挫不但直接影响地方政府的卖地收入，而且会严重地影响GDP政绩，更重要的是会延长走出当前金融危机的时间。而南京某主管房地产的局长叫嚣一定要“重罚减价销售房屋的开发商”就是最能够说明这种心态和隐情的例子。
因此，在前期国际金融危机影响到中国，出现了中国房价回调的最大机会时，（虽然防止房价急剧下降也是应该的。但对当时来说，房价的适度回调无疑是最佳选择。）各地方政府的政策措施相当一致：一是，及时减少土地供应，制约和控制房地产供给量。减少房价下挫压力。二是放宽地产开发商的地款缴款期，免于追究开发商缴款的违约责任，帮助开发商在拒绝减价售房的情况想挺过资金难关。三是鼓励银行贷款资金流向房地产业。四是默认开发商“持地观望”，开工率严重不足。在地方政府、金融业和房地产商的齐心协力的“共谋”下，事实结果就是房价几乎没有下调就直接再度攀升。
其次，正如《“地王”风云》中说的：“恒大对媒体所述的‘等着看把，我们养了18万农民工，政府决不会让我们倒下的’”。其实事实远远不仅仅如此，房地产商不但绑架了中国经济中的就业率，更为严重的是他们绑架了中国的金融安全，甚至是绑架了整个国家的国民经济。在如此之高的房价中，在如此之大的和房地产有关的银行贷款额中，在如此脆弱的房地产企业的资金链中，房价的任何风吹草动都会使整个国民经济受到威胁。当前美国的金融危机就是前车之鉴。
事实上，在经济危机之后严峻的经济形式下，在土地竞拍的市场上，民营房地产企业确实是有所顾忌的。但在中央政府投入如此之天量的救市货币后，很少能够实际进入急需资金的民营中小企业，绝大部分都进入了大型国企，正如本文开头任志强所说：（国企）“拿着这些钱该干什么？没地方去。”最有利可图的出路就是投资房地产行业。如果说，在这个近乎疯狂的赌局中，民营地产企业老板还真的有那么一点点顾忌的话，那么那些房产国企的老总就更是心狠手辣，无所顾忌。为什么？因为他们是“无本的买卖”，确切地说是“无本的赌局”。为什么是“无本”？因为民营老板赌输的话，还真有可能因“血本无归”而跳楼。但那些国企老总赌输的话，结果可能就是“毫发无损”：就算是企业倒闭，他们已经领到手的高薪会有损失吗？以往的高提成都会吐出来吗？甚至是丢官后也有可能再次异地为官。如果读者能够仔细地独立思考一下这个问题，就会明白，中国国企的现状确实如此。这也是为什么在经济危机如此严峻的形势下，在中国房价已经如此高位的事实中，这些房产国企的老总还敢于如此大胆地冒如此高的风险的真实原因。
《“地王”风云》中指出：“首金证券首席经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。”如果中国的房价真的如此疯涨，那结果会如何呢？
我曾经在今年6月份，房价刚刚再次上升时就著文《房价飙升何时了 待到了时将如何》，文章指出：“从长期看，房价不可能永远上升而不回落，如果有主流经济学家否认房价和收入的正常比例应该是家庭平均年收入的6倍的理论观点，那么10倍算不算正常？20倍算不算正常？房价的上升总会有一个限制，不可能无限制地上升。只要我们承认房价的泡沫总有一天会破灭的事实。那么我们就有必要来想象一下在什么情况下房价泡沫会破灭而回落，房价回落，也就是泡沫破灭时将会是一种怎样的情景！！！其参考例子就是本次美国的次贷危机。可以肯定地说，房价在泡沫破灭时的价位越高，其对整个国民经济的杀伤力就越强烈。”我想，无论是中央政府，还是各级地方政府，都到了应该“清醒”地考虑这个问题的时候了。
我不知道中国金融业的全部贷款中，和房地产有关的贷款到底占多大比例，包括贷给房产商的贷款和购房抵押贷款的总额。我想，中央政府如果真有这方面的数据，应该会被事实“惊醒”！如此之高的贷款额度和如此之高的房价，加上如此脆弱的企业资金链，房价的任何风吹草动，都会给中国的整个国民经济造成“惊吓”，而不仅仅是“惊醒”的问题。房产商的如意算盘确实不错，他们不但绑架了国家的金融安全，而且绑架了整个国民经济。事到如今，面对如此之高的风险，就算是中央政府真想调控房价，也会是战战兢兢、如临深渊、如履薄冰，不敢轻易出手。
事实非常明白地放在那里，事至今日，中央政府既不能对房产市场就这么放任自流，无为而治；也不能动作过猛，造成房价大幅振荡，乃至引起国民经济整体动荡。理想的状况应该是房价能够在当前经济疲软的环境中逐渐地，缓慢地回落，在中国金融业能够承受前提下，来逐步地、缓慢地、有效地释放已经处于高位的房价的泡沫压力。本人在这里提出政府应该如何应对的建议。虽然这种建议完全有可能是微不足道的，但“言者无罪，闻者足戒。”
1、我6月份在《房价飙升何时了 待到了时将如何》文章中就指出：“最重要的是……必须通过相关立法，从源头上彻底截断地方政府通过卖地而获利的来源。不截断地方政府的这种获利来源，中国房地产行业将永无宁日。比如，可以规定地方政府的卖地收入必须全部彻底地投入廉租房和经济适用房的使用，以扩大其规模。当然也可以全部投入其他资金紧缺的福利项目，”比如中央已经提上议事日程，但因资金困难无法及时解决的普及‘全民养老’等福利项目。如果不能通过立法从源头上截断地方政府的卖地收入，地方政府就不可能有切实调低房价的积极性，在当前的中国，地方政府要抵制的事情，或者是不想做的事情，是没有一件能够有效地做成功的。
2、我不知道，中国法律有没有规定房地产公司自有资金的法定比例。据说原来规定房产企业的自由资金必须高于35%，后来一下子降为20%。那么我们就要质问，为什么要一下子降低如此大的幅度？这种大幅度下降是正确的吗？20%的比例切实执行了吗？因此，重要的是必须合理规定和切实执行房产企业的自有资金的比例，并把它做为硬指标来抓。凡是不能达标的企业，都必须限期整改，超出一定范围的，就必须实行强制性兼并和重组。
3、在适当地增加各大城市的住宅用地的供应的同时，严格审查超规模和超时限的土地储备量。也就是说，必须规范房产企业土地储备量和房屋销售量之间的比例，再就是规定土地储备和闲置的最长时间，据说中国现有规定是：闲置二年以上不开发，政府就有权无偿收回土地开发权。但是，这个规定从开始生效以来，尽管事实上一半以上的土地储备都超二年不开发，但却从来没有被执行过，没有一个执行的实际例子。据潘石屹先生指出：按“中国九家房地产上市公司2008年年报上公布的数据，土地储备的数据，和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。”为什么会如此践踏国家的法令？国家的法令怎么会如此地被践踏？答案非常简单明了，就是监督执法者地方政府因利益所趋而“不作为”。所以，我们必须坚决地严格禁止企业超量储备土地。同时，我们再也不能以保护耕地为借口而惜售住宅用地。因为在目前的世界经济环境中，粮食不够是可以进口，也容易进口。而住宅不够是无法进口的。而且住宅用地的经济效率比耕种粮食要高出几十倍，乃至上百倍。
4、暂时不能惊动房产企业的资金链，不能大幅度紧缩银根。（防止和避免在经济危机时期因紧缩银根而产生牵一发动全身的连锁反映，如果通货膨胀预期明显，那就该当别论。）但必须要求房产企业及时支付已拍卖到手的土地款。以限期付款来压迫房产公司增加销售量，甚至逼迫他们降价销售来实现房价适度回落。
最后，我们以中国民众对房地产商的普遍认识来作为文章的结束：房地产商自己认为“按照地产界的流行说法：做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。”而民众又如何看待房地产业的呢？地产大佬潘石屹讲了一句话：地产业所有的这么多的负面形象有几点理由：第一，财富排行榜大概有一半都是地产商；第二，普遍的认为地产是暴利行业；第三，腐败的官员通常与地产开发有关。 这位潘老大的说法，正是民心和事实的最明确的概括。
2009年10月26日星期一
（文章中凡是用双引号括出，又没有特别注明来源的文字都摘自《“地王”风云》） |
