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今年5月中旬，最高人民法院连续公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。 建筑物区分所有权和物业服务一方面紧系广大人民群众切身利益，另一方面又与物业服务企业正常经营和健康发展密切相关。最高人民法院出台这两部司法解释，完善了法规制度，统一了执行尺度，维护了法律权威，增强法律的可操作性。 明确了物权法中业主身份以及建筑物区分所有权的界定标准 《物权法》未对“业主”这一概念做出规定，而一般性的做法，是以产权证的上买受人为准；但实际上，使用人合法占有使用专有部分，却仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如因夫妻关系、继承关系取得产权等情况。对此，司法解释明确规定：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主；同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 同样，在区分建筑物区分所有权的问题上，司法解释就天然共有部分做出了特别说明，还就专有部分和公有部分作了明确的规定。大大提高了《物权法》的可操作性。 停车位和车库－不得不说的故事 随着我国居民的车辆饱有量的不断增长，一方面小区物业服务中的停车管理费收益大幅增长，另一方面，建筑区划内的车位、车库的归属，也越来越成为开发商和业主的争议焦点；而建筑区划内属于业主共有部分的停车问题，又越来越成为物业服务企业和业主的争议焦点。本来大家都期望《物权法》的出台，可以化解这一焦点问题，但实际上却事与愿违。由于《物权法》中对停车位的部分问题没有做出明确规定，在不少地区都出现了新争议不断产生，旧争议更加激化的情形。 北京和上海的“物权法第一案”都是因为停车位和车库问题引起的。前者是业主认为物业服务企业没提供足够车位，自己的车只能停在属于业主共有的公共场地内，所以拒绝支付停车费用。后者是业主从开发商处购买了一个地下自行车停车库和一个地面停车位，却又被物业服务收取停车管理费，而把开发商告上了法庭。 这两个案例同为“第一案”，又同为停车位和车库问题，究其原因，很大程度上在于《物权法》规定了建筑区划内“应当首先满足业主的需要”但却没有具体的标准，也没有明确说明车位和车库到底归开发商所有还是业主的所有。 没有明确的标准和说明，造成的许多不良后果，如在某些小区的，停车位和车库成了开发商牟取暴利的手段，甚至出现过有开发商把所有的规划车位卖给某人，再由该人把车位零散地高价卖给其他业主的恶劣事件。还有某些小区，一些业主全然不管小区规划如何，自己家里有几辆车，就要占几个车位，完全不顾其他业主的权益。 现在的司法解释，明确了按照规划确定的规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，开发商就符合物权法第74条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定；同时也对了车位、车库的所有权问题，进行了必要的说明。如此一来，即限制了开发商对停车位和车库炒买，又限制了特定业主对车位和车库提出过度主张，保障了全体业主的权益，理顺了业主、开发商和物业服务企业的关系 完善了一“人”一票表决制 按照过去的模式，一般多是一张产权证，享有一票表决权，结合《物权法》中重大事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”；一般事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意” 的规定。业主就小区事项进行表决时，往往会受到留有会所、车库和部分房产产权的开发商，或是拥有多套房产权的买受人的影响。 现在司法解释规定业主表决权“人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。司法解释等于堵住了这些开发商或特殊业主的人为操控的空间，保证了表决的公平性和合理性，保障了全体业主的权益。 规范并极大限制了住宅改变为经营性用房的行为 按照《物权法》规定，住宅改变为经营性用房“应当经有利害关系的业主同意”，而对于什么样的业主才是“有利害关系的业主”，物权法没有明确，各个地方对此的理解也不尽相同。常见的做法是，往往只是征得大部分的近邻同意即可，而“近邻”到底是相近的楼上楼下各几层？是否包括楼对面？又是个说“因地制宜”、扯不清楚的概念。 现在司法解释明确规定了利害关系业主的最小范围。即本栋建筑物内的其他业主，有一票否决权；而本栋建筑物之外的其他业主，则需先举证利害关系，才有表决权。这样就避免了利害关系业主范围的无限制泛化，但总体说来，业主们都各有各的想法，要得到本栋建筑物所业主的同意，其可能性几乎为零。 应该说司法解释在规范住宅改变为经营性用房行为的同时，极大限制了其可能性。这种限制，对大多数业主都是有益的。因为不论是将住宅改变为办公场所，还是改变为多套户型用于出租谋利，都会影响其它业主现有的居住环境以及他们对安宁、安全、舒适居住品质的追求。 明确了物业合同的效力问题及业主的物业费交纳义务 在司法解释出台前，名地都出现过这样的情况：有业主以自己没有签署物业服务合同为由，拒不支付物业费；也有业主表示自己房子一直是空置的，不需要物业服务；再有就在现实中经常发生的，住在低楼层的住户声称从不使用电梯，拒交电梯费。这些情况，给小区的生活、物业服务工作的开展注入了不和谐音符。 司法解释明确了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。 道理很简单，选聘“管家”是全体业主共同的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主以未享受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝承担物业费交纳义务，其结果将会严重破坏物业服务的平衡与稳定，损害业主自治机制和物业服务秩序，对小区、对社会均有百害而无一利，所以不应得到法院支持。 对终止物业服务合同的相关问题做出了规定 物业服务企业清退难、更换难是物业服务中长期存在的难题。业主聘请的新“管家”进场了，被炒掉的老“管家”却赖着不走，这样的场面，看似滑稽，却实实在在存在着、断断续续发生着，而且让业主很是无奈。 按原有的法律依据，出现业委会不再续签合同，老“管家”赖着不走的情况，如果业主拒绝向旧老“管家”交纳物业费，老“管家”可以向法院起诉，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。 按现在的司法解释，如果“物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持”。如此一来，老“管家”没有经济利益，就会主动撤出，从而促进了物业服务行业的良性竞争和规范发展。 规范了催缴物业费的程序 现在我国的物业服务还存在很多问题，如物业服务企业的员工素质、服务质量、不合理收费，又如业主的恶意欠费行为等，这些都是引发物业服务纠纷的根源。现在的司法解释规范了催缴物业费的程序，提供了法律依据，为多方面解决纠纷提供了选择和契机。 物权法两部司法解释的公布，补充了《物权法》的内容，增加了《物权法》的可操作性，在一定程度上破解了物业服务难题。为促进社区的和谐进步、促进物业服务行业的规范发展铺设了道路。如果政府管理部门加强宣传和执法力度，业主遵纪守法充分发挥自治作用，物业服务企业规范自身行为……我国的物业服务行业即将迎来发展的成熟期。 |
