| 揭开银川房价高涨的层层黑幕 | | 揭开银川房价高涨的层层黑幕
有些事情表面上看似风马牛不相及，却总是打断骨头连着筋，剪不断，理还乱，常常使人雾里看花，为什么呢？一句话，皆因为其背后隐藏着某些不为常人所知的既得利益。
房地产带来的泡沫经济，从国家利益来看，它必须保障某些房地产商的利益，这样才能稳定经济的发展，暂不论这种手法道德不道德问题，归根结底也是不至于瞬间把老百姓的利益全部剥夺了。也许房地产商和民众压根儿都没有站在整体的角度衡量，各自的衡量标准，都是为自己的利益角度出发。但是有一句话，我们必须认真对待：经济兴，百姓苦；经济衰，百姓苦。这仅指经济上的意指。如果因为房地产业出现大面积的波动，想必就会危及到中国经济，中国经济出现问题，还甭说，最受苦的还是普通百姓。不仅仅是那些卖不起房子的群体。
至此也就不难明白，面对房产业的种种内幕交易、暗箱操作、政府从中分取出售土地利益的时候，束手无策，把“天价楼盘”推到公众眼前，在我看来无非是——声东击西，为掩盖自己无法搞定这些迷雾重重的房产业内幕的“偷梁换柱”的手法。治的仅仅是表面问题，实质问题并未解决。
正在火热召开的房博会4天入帐4000万！2008年一季度，我区商品房需求大幅度增长，不仅新建住宅旺销，而且前几年空置房也有所“消化”。一季度，全区商品房空置面积为308.54万平方米，比上年同期下降6.4%，比上年同期低18.7个百分点。全国房价跳水一片，银川房价却逆势而上！其中原由何在？宁夏各大媒体及经济学界纷纷登场评说，建材价格和外地人购房背了黑锅！
那就由我来告诉你真相！！！
2006年银川市房地产开发投资同比下降8.3个百分点，税收同比下降达32.6个百分点。据统计，2003年至2006年银川市房地产开发投资分别完成37.4亿元、46.1亿元、53.2亿元、57亿元，同比增长7.2%、23.3%、15.4%、7.1%，2006年增幅同比下降8.3个百分点。2006年房地产税收增幅明显下降，分别比2004年、2005年下降4.7个百分点和32.6个百分点。与此同时，银川地方税务局在提供给自治区政府的报告中哀叹：银川市房地产开发投资的下降将对地方税收增长带来巨大压力！
自此开始，政府开始了令人眼花缭乱的市场调控，银川房市以每月10%的增速开始上涨。且看拨开迷雾中的银川房市真相。且看政府如何翻云覆雨，
1、持续降低经济适用房及廉租房比例，促使低收入人群转向购买商品房！
新加坡等国外经验表明:廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%。 宁夏从1999年开始至2005年底，计划开发经济适用住房930.07万平方，总投资82.27亿元，但实际施工经济适用住房（含集资建房）601.2万平方米，完成投资51.9亿元。据民进宁夏区委会的一项调查发现，银川5000多户居民申请购买经济适用房，但到2004年底，仅有1873套适用房供应，供求关系严重失衡。调查还发现，2002年至2004年，银川市擅自将下达的经济适用房计划改建商品房，仅银川市区就达50余万平方米。 商品房的超量供应，2006年底统计。宁夏商品房空置面积为３７７．０７万平方米
十一五期间（2006年——2010年）银川计划建设经济适用房、廉租房、拆迁安置房 建筑面积约106万平方米，套型建筑面积80平方米左右，共约1.3万套。实际上，计划建设并不等于实际建设、实际建设也不等于实际建成。2006年，银川市开工建设经济适用住房30.3万平方米，竣工15.6万平方米。2007年经济适用房施工面积77.18万平方米。竣工面积29.27万平方米。而且事实上，也并没有想象的那么多经济适用房流入市场。更多的经济适用房实质上流向了失地农民。这几乎已经成了公开的秘密。比如银川康居A、C区，是失地农民拆迁安置房，因此每户居民通常拥有五六套住房。08的自治区大庆广泛征地，除了补偿给失地农民的房子又有多少经济适用房会流入市场！ |
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2 揭开银川房价高涨的层层黑幕
2008年上半年土地交易价格上涨5.9%。今年第二季度全市土地交易价格比去年同期上涨5.9%，比第一季度上涨2.6%。其中商业营业用地交易价格同比上涨6.2%，住宅用地同比交易价格上涨4.4%。
这仅仅是表面数字，实际上，随着银川城市化进程的不断深入，土地开发面积逐年增多，土地资源的稀缺性和不可再生性使可供开发土地面积逐年减少。土地交易主战场移至城市边缘或者郊区，也就是说，房地产开发商用以前买湖滨花园的钱现在只能买到丽景湖甚至大新乡以外的土地。那么实际上土地交易的价格远远高于表面数字。土地成本的上升怎么能不导致房价的上升。
3、国家宏观调控，房地产公司无钱开发。市场商品房供应总量下降，政府继续降低经济适用房比例。造成供不应求的表象
2007年，央行下发通知，规定房地产企业贷款资金不得超过30%！，房地产公司无钱多头开发，促使商品房建筑面积及销售面积下降！
2008年银川房管局在为银川市政府提供的报告中称：市场预期供应减少，商品住房销售价格上涨。2007年市辖区施工房屋新开工面积下降13%，不仅使2007年度市场供应减少，还会造成2008年的供应下 降，使市场供需矛盾进一步激化，推动商品房价格上涨。造成市场供给减少主要原因：一是受国家宏观调控政策影响，房地产开发企业在投资方面较谨慎；二是落实新建住房中90/ 70政策时，企业难以自求平衡，使项目建设方案审批难以通过,拖延开工时间；三是市场需求的中小户型住房量与预计供给量仍有较大差距，使企业在各类住房投放比例上比较谨慎。如何保持2008年市场总量基本平衡，结构基本合理，还需相关政策措施的支持。经济适用住房投资下降幅度较大。2007年经济适用住房投资仅完成1.06亿元,同比下降40.7%。
市场供给同比增加，但预期供应减少。07年市辖区房屋施工面积715.15万平方米,同比下降0.9%，其中商品住房517.99万平方米,同比下降 0.3%。施工房屋新开工面积355.71万平方米,同比下降12.9%，其中商品住房269.28万平方米,同比下降14.7%。房屋竣工面积 311.32万平方米.同比下降2.9%，其中商品住房257.17万平方米，同比增加4.4%。全年经核准上市的商品房面积为247.11万平方米，同 比增长6.1%。其中，商品住房197万平方米，同比增长4.8%。随着房地产开发项目建设周期已的增加，07年施工的房屋约有50%结转到08年。
4、双管齐下，政府继续囤地。商品房建设用地持续紧张
历来房市GDP就是地方官员政绩的很大一块。而恰恰好的是城市土地所有权是国有制，也就是说批租权在地方政府手里。地方政府为了抬高GDP，典型的作法就是惜地而租，每年就拿出那么几块地来叫大家拍卖，这种惜地拍卖一方面抬高了地价，一方面助长了对土地供应不足的预期，使大型房地产商不惜押上巨资也要纷纷储备大量土地。当面对批评时，政府的理由就是开发商手中还有大量存量地，够用了，可是这种结果是政府行为逼出来的，不是开发商正常的经济选择。在城市土地私有化的国家，这种房地产商大规模存储土地的现象并不存在。问题就出来了，一面是政府惜地，一面是房地产商储地。土地的总供应增长量就一年比一年少。房市就是因为现在的这种GDP政绩导向+土地国有双重因素被抬到了一个远超出国民平均收入水平的地步。
在央行限制房地产公司贷款比例以后，房地产严重缺乏资金继续囤积土地，此时，宁夏自治区政府又下发《关于进一步加强价格调控做好稳定物价工作的通知》，令房地产公司雪上加霜，通知要求：要求：对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。
闲置土地都改由政府控制，那么，每年开发多少新楼盘，多少楼盘进入市场流通，就完全由政府说了算了。房价下跌或增长缓慢，不卖地就行！
5、提高经济适用房、廉租房购买资格，促使更多的购买人群流向商品房
6、房地产公司内部炒房
投资？炒房？实际上，房地产开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了），他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。这是房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行官员腰包。
7、官商勾结，清除不稳定因素，抵制外来竞争者。组织联盟控制房价
土地“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
但是，央行的措施使原有的以贷款为主房地产公司无钱开发或者为了快速收回资金有可能低价促销的时候，政府又出手了。2008年4月。银川市房管局通过16次专项检查，注销了宁夏宏嘉、银川市银立等41家信誉低、实力差、无项目的房地产开发企业，降低了8家企业资质等级， 与此同时。中房集团、银川建发集团、银川众一集团等10家房地产开发公司被评为AA级信用企业，并被授予2007年度银川市十强房地产开发企业。搅动房地产的小鱼被撵出市场，只留下有资本囤房的地产大鳄！
8、炒房中坚到底是谁？
所有媒体把购房中坚都甩到外地人的头上，事实上，每年的房屋建设面积还有很大一部分是公务员福利房，比如07年的开盘的政兴苑、枕水花园、静芯苑就是由银川市政府、自治区党委、宁夏水利厅开发并福利分配，并留出一部分以商品房价格出售。政府虽然原则限制公务员转手交易，但没有任何实质性措施。因此很多公务员会以每平方米加几百块钱转手，有的甚至直接卖号。而且，公务员福利房一般都是第二套住房！甚至是第三套住房！
政兴苑开盘售价1800元、枕水花园开盘售价1600元、静芯苑1900元，二期申购2300元。商品房真正流入外地人和本地购买者手里有多少？物以稀为贵啊！！！
一系列的眼花缭乱的运作之后，恭喜了！2008年6月10日，银川地税局发出提前25天完成上半年税收的喜讯，房地产税收的贡献位居榜首。7月31日，银川住房保障局也传来喜讯：银川市08年上半年完成房地产开发投资22.6亿元，同比增长23.4%，其中商品住宅建设投资15.75亿元，同比增长19%。8月6日，更大的喜讯传来：上半年银川市主要经济指标增速均位居西部省会城市前列。生产总值实现215.62亿元，增长15.9%，增速在西部十个省会城市中居第四位（缺拉萨市，下同）；工业增加值实现96.03亿元，增长22.3%，增速在西部十个省会城市中排在第二位。；全社会固定资产投资完成125亿元，增长36.5%，增速在西部十个省会城市中位居第二位。房地产真是支柱产业啊，占固定资产投资的五分之一强！！
文章仓促而就，文字方面没有推敲，大家看懂意思就行。 |
